老旧小区物业失管、矛盾积压、治理循环不畅，是城市基层治理与民生服务的常见痛点。广州市南沙区坚持党建引领基层治理，深度践行新时代枫桥经验，立足“矛盾就地化解、多元共建共治”治理理念，依托镇街、社区、网格党员、业主、物业多方联动机制，靶向破解老旧小区弃管、失管难题。该区榄核镇长江数码花园在前期物业撤场、小区治理陷入真空的困境下，通过党建聚合力、议事解难题、共治提质效，成功实现从“失管弃管”到“安居乐居”的蝶变，为老旧小区物业规范化治理、基层矛盾源头化解打造了可复制、可推广的实践样板。

直面困局

2025年4月，广州南沙区榄核镇长江数码花园前期物业服务企业因长期服务质效不达标，居民居住体验大幅下滑，业主对物业服务抵触情绪加剧，业主物业费持续大面积拖欠，形成“服务差—拒缴物业费—服务更缺位”的治理死循环，收支失衡无力维系运营，最终无奈退场，小区进入无主体兜底管理的空白期，各类民生问题集中显现。

园区环境失管失修：中心花园杂草丛生、绿化植被枯萎杂乱，楼道、天台、地下车库、公共广场垃圾长期堆积，常态化保洁、绿化养护停摆；

群众诉求渠道堵塞：房屋日常报修、公共设施损坏、邻里纠纷等诉求无人承接，问题迟迟得不到处置；

小区秩序持续紊乱：占道堆放、车辆乱停、邻里摩擦频发，群众获得感、归属感降至低位。

针对辖区老旧小区失管失控风险，榄核镇主动靠前统筹调度，梳理治理堵点、压实社区属地责任，确立“党建兜底、多方联动、系统施策”治理思路。全程指导社区组建攻坚专班、细化分工任务，统筹党员、居民及职能力量协同共治，扎实开展隐患排查、环境整治、纠纷化解等工作，全力整治小区管理乱象，筑牢老旧小区长效管护根基。

党建聚能

立足党建引领基层治理，榄核镇搭建“镇职能部门+社区党组织+网格党员+业主代表”四方共治架构，由城乡建设办公室统筹牵头，联动社区党组织成立专项治理攻坚专班。依托行业职能优势，将党建引领贯穿小区乱象整治、物业规范引进、日常长效监管全过程，精准细化治理举措、压实攻坚责任，分层分类破解小区历史遗留治理难题，激活老旧小区基层治理新动能。

党员下沉摸实情，畅通党群连心“微循环”：榄核镇城建办统筹摸排工作部署，指导社区细化走访方案、明确摸排重点，组织网格党员包联楼栋、全覆盖入户走访。面对面倾听业主心声，精准收集汇总环境整治、物业服务标准、诉求响应时效、社区文体配套等各类民生诉求，逐条梳理汇总形成规范民生问题清单。同步指导现场开展情绪疏导、矛盾前置化解，有效破除业主对物业服务的固有抵触心态，精准锚定群众真实居住期盼，为后续物业引进、服务整改提升提供精准民生依据。

民主议事优遴选，规范引入托管“新力量”：社区党组织严格对照《广州市南沙区住宅小区物业管理服务工作指南》及行业监管标准，组织开展多轮业主议事协商会。城建办全程监督议事流程、规范选聘环节，主动引导业主代表深度参与物业企业资质审核、服务方案评审、托管标准制定等核心工作，公开择优确定碧桂园物业进驻开展临时托管。同时牵头审定园区整改清单、日常服务标准、群众诉求闭环处置时限，以书面契约制度化约束物业履职，从源头杜绝服务缺位、履职松懈等问题反复发生。

常态监督强闭环，筑牢共管共享“保障线”：榄核镇城建办立足长效治理目标，指导社区整合网格党员、业主代表力量组建专项监督小组，搭建常态化共管监督体系。督导监督小组常态化巡查园区整改进度、物业日常履职情况，严格落实月度公示制度，定期核验把关环境整改台账、物业服务收支明细，确保公开透明、有据可查。全程推动居民诉求闭环处置、整改事项落地落实，实现事事有跟进、件件有回音，切实保障业主知情权、参与权、监督权，稳步重建群众对小区基层治理的信任根基。

实干提质

碧桂园物业进驻开展半年多临时托管期间，严格对照前期梳理的民生清单逐项落实整改，小区环境面貌、服务响应机制、邻里相处氛围实现全方位提质升级。

环境面貌全面焕新：重新平整铺设中心花园草坪，修剪塑形全部绿植，园区绿化景观焕然一新；开展全域环境卫生专项清扫，落实垃圾定点分类清运、公共区域每日常态化保洁，彻底扭转脏乱无序局面。

诉求处置闭环提速：建立业主诉求快速响应机制，报修、咨询、投诉统一登记、限时处置、事后回访，居民急难愁盼问题第一时间落地化解。

邻里氛围持续升温：依托周末常态化开展邻里联欢、便民义诊、趣味文体活动，拉近邻里距离，重塑和睦楼栋关系。

实打实的整治成效直观提升业主认可度，缴费意愿实现根本性逆转：2025年12月底，小区物业费收缴率由托管初期30%提升至93%，业主综合满意度突破90%。业主从抵触拒缴转变为主动缴费，从观望质疑转变为主动参与小区共管，将长期困扰小区的治理恶性循环彻底打破。

固势立制

2026年3月底，小区临时托管服务期满。为巩固前期专项整治成果、破解老旧小区物业频繁更迭难题、构建稳定可持续的物业服务体系，榄核镇城建办主动履职、靠前指导，严格对照《物业管理条例》及辖区物业行业监管标准，全程统筹把控业主大会筹备、流程规范、合规审核全链条工作。精准指导社区细化议事方案、公示流程细则、规范投票程序，全程把控关键环节、排查治理风险、规范自治流程，同步联动社区党组织牵头组织，网格党员现场全程监督、业主代表全方位参与，依法依规组织全体业主召开业主大会开展续聘投票表决。

全体业主以高票通过续聘决议，正式确定碧桂园物业为小区长期固定物业服务企业，成功将短期托管整改成效、阶段性治理成果转化为标准化、常态化长效治理模式。本次业主大会全程合规有序、公开透明、民主规范，充分检验了党建引领、部门统筹、居民自治的治理实效，大幅提升小区自治规范化、法治化水平，成功构建起“党组织引领、专业物业运营、业主自治参与、多方协同监督”的老旧小区善治新格局，为辖区老旧小区长效治理、常态管护打造可复制、可推广的实践样板。

经验萃取

长江数码花园从失管弃管到安居善治的完整实践，充分印证党建引领住宅小区治理是破解老旧小区物业乱象、化解基层住房治理难题的核心抓手，为全区老旧小区提质治理提炼四条可落地工作路径。

坚持党建领航，把准治理方向：推动党组织治理阵地延伸至小区楼栋末梢，推动党员亮身份、当先锋、做党群纽带，有效化解政府、社区、业主、物业多方对立、沟通不畅等治理壁垒。

坚持多元联动，凝聚共治合力：打通住建行业监管、镇街统筹、社区党建、网格党员、业主、物业联动渠道，常态化搭建民主议事协商平台，做到小区大事共商、治理难事共解。

坚持民生为本，做实服务细节：全部治理举措围绕群众居住需求落地，以环境提质、诉求快办、便民服务、邻里活动等具象化成果换取群众信任，实现治理从“管理群众”向“服务群众”转变。

坚持制度赋能，筑牢长效根基：依托物业管理法规标准化业主议事、选聘物业、收支公示全流程，用制度巩固治理成效，杜绝问题反弹，推动老旧小区治理从阶段性集中整治转向长久宜居长效运营。

全域拓新

南沙区将以长江数码花园党建引领多元共治典型案例为标杆，持续深化新时代“枫桥经验”本土化落地实践，全面推广党员入户摸排、民主协商议事、党群联合监督、诉求闭环处置等成熟治理机制，持续健全党建引领联席共商、物业服务阳光公示、设施管护闭环长效配套治理制度，分层分类推进辖区老旧小区、失管弃管小区综合治理提质，持续夯实城市基层治理根基。

紧扣全区物业服务质量提升攻坚行动及“南十条”建设部署，统筹实施老旧小区综合提质工程，重点推进老旧电梯升级改造、电动自行车充电设施扩容、园区绿化景观焕新、全域公共设施修缮，补齐民生配套短板，持续涵养邻里守望、共建共治共享的基层治理氛围。常态化排查化解物业领域矛盾纠纷，以精细化、规范化、长效化治理举措不断增进群众获得感、幸福感、安全感，全力绘就城市基层共建共治共享的善治新图景。

（记者 张兆伟 陆丽萍）

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